Quem acompanhou o mercado de fundos imobiliários neste ano não pode reclamar de tédio. O início do ciclo de queda dos juros, recuperações judiciais, ofertas de emissões de cotas e calotes movimentaram a indústria dos FIIs na B3 ao longo de 2023.

Apesar de parte das notícias terem sido negativas — como a fila de empresas com problemas financeiros, que foi puxada pela descoberta de um rombo contábil bilionário na Americanas (AMER3) em janeiro e levou ao crescimento dos eventos de inadimplência —, o saldo final do ano é positivo para a maior parte do setor.

O IFIX, por exemplo, caminha para fechar o ano em alta. O índice que reúne os principais fundos imobiliários listados na B3 acumulou ganhos de 12,7% até o pregão da última quinta-feira (21).

O desempenho foi puxado principalmente pela recuperação dos FIIs de tijolo. A classe, que ganhou esse apelido por investir em ativos reais como escritórios, shoppings e galpões, foi escanteada nos últimos anos, mas ganhou força com as perspectivas e, posteriormente, a materialização dos cortes na taxa Selic.

O afrouxamento monetário beneficia os fundos do tipo de duas formas diferentes. A primeira é diminuindo a atratividade dos portfólios que investem em crédito imobiliário — e cujo rendimento está atrelado aos juros e à inflação — e levando os investidores a rebalancear as carteiras com o tijolo.

Já a segunda é que a queda da taxa básica brasileira contribui para a redução dos custos dos financiamentos, um dos pilares de um setor que demanda aportes de grandes fluxos de capital para viabilizar projetos.

Os fundos imobiliários que mais subiram em 2023

Explicada a predominância do tijolo, o ranking de fundos imobiliários do IFIX que mais subiram na B3 neste ano é liderado por um novato no índice: o Hotel Maxinvest (HTMX11).

O FII, que passou a integrar a carteira do IFIX em setembro deste ano, foi criado em 2007 com o objetivo de “aproveitar a recuperação do mercado hoteleiro da cidade de São Paulo”. Mas, de lá para cá, teve de enfrentar as crises pelas quais passou o setor, incluindo a pandemia de covid-19.

As restrições sociais limitaram o turismo e desafiaram o portfólio. De acordo com o último relatório gerencial do fundo, a taxa de ocupação dos hotéis chegou a cair para 1% no auge da pandemia no Brasil, entre março e junho de 2020. 

O indicador se recuperou desde então, alçando os 61% de ocupação no início do segundo semestre deste ano. Com isso, a rentabilidade do HTMX11 também se recuperou e a base de cotistas cresceu: o fundo ultrapassou a marca dos 30 mil investidores no mês passado e acumula alta de mais de 94% na bolsa.

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Já a ponta oposta do IFIX foi denominada por quatro fundos imobiliários de papel — como é chamada a classe que investe em títulos de crédito imobiliário — que têm uma coisa em comum: todos sofreram com a inadimplência de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) do portfólio, especialmente os lastreados por ativos do Grupo Gramado Parks (GPK).

Os problemas com os CRIs da companhia de turismo, hotelaria e multipropriedades começaram em março e afetam a performance e os dividendos dos fundos Tordesilhas EI (TORD11), Hectare CE (HCTR11), Versalhes RI (VSLH11) e Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11).

A maior parte dos CRIs inadimplentes foi renegociada em outubro, mas a Devant, gestora do DEVA11, contesta judicialmente as assembleias que concederam waivers aos títulos.

Além dos calotes no portfólio, as cotas do DEVA11 também recuam em meio a um impasse no comando da própria gestora. 

A RTSC, holding que é sócia majoritária da Devant, demitiu três dos principais executivos da empresa em 15 de dezembro. “A decisão foi tomada em benefício dos cotistas dos fundos e da própria empresa”, afirmou a RTSC, que diz ter encontrado irregularidades na condução da gestora.

Já a Devant alega que as destituições não são válidas pois a assembleia na qual elas foram deliberadas não tinha o quórum necessário para validar a decisão e vai judicializar o tema.

Vale destacar que as demissões ocorreram pouco mais de uma semana após os sócios minoritários da gestora revelarem que tomavam medidas para romper a sociedade com a RTSC. Confira aqui os argumentos de ambos os lados.

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