Embora muitos chamem de ‘taxa de condomínio’, na verdade, o termo correto seria ‘rateio de despesas condominiais’. 

Trata-se de uma cobrança mensal feita pela administração aos condôminos de um edifício, com o propósito de sustentar todas as despesas de um condomínio, seja eles residenciais ou comerciais.

No caso de condomínios, diferente de algumas associações de moradores, a contribuição é obrigatória, conforme o Art. 1.336 da Lei 10.406/02 do Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção

Isto significa dizer que a convenção pode determinar que o rateio seja feito por fração ideal, ou seja, com base na sua área privativa somada ao seu percentual sobre as áreas comuns. Muitos entendem esse formato como se fosse pagar pelo tamanho da unidade. Por outro lado, há a possibilidade de a convenção prever o rateio por unidade, de forma isonômica, que significará um valor igual para todos os condôminos.

Essa contribuição é importante para manter os serviços oferecidos ao condomínio como portaria, limpeza, manutenções em geral, contas de consumo como água, gás, seguro etc.

Existem dois tipos de rateio:

1. ordinário, que costuma ser mensal e refere-se às despesas recorrentes do condomínio, como limpeza, salários, contas de consumo e pequenos reparos, e;
2. extraordinário, destinada a gastos não previstos no orçamento regular, como reformas estruturais, melhorias nas áreas comuns ou pagamento de dívidas do condomínio, que precisam ser aprovadas em assembleia.

Como é calculado o valor do rateio condominial?

Ele é calculado somando-se todas as despesas previstas no orçamento anual e dividindo-as entre os moradores. Em condomínios residenciais, o rateio pode ser feito de duas formas principais: proporcional e igualitário.

Quem deve pagar a taxa condominial?

O rateio do condomínio é devido por todo condômino, mesmo que não esteja usando o imóvel que lhe pertence. Isso significa que, ainda que mantenha seu apartamento, casa ou sala comercial fechado e sem uso, o pagamento do rateio condominial continua sendo devido.

E se houver inquilino? Quem deve pagar?

Mesmo que o imóvel esteja alugado, a responsabilidade será sempre do ‘condômino’, ou seja, do locador, conforme o art. 1336, I, que citamos acima.

Dessa forma, o síndico ou a administradora deverá encaminhar os boletos em nome do proprietário.

Mas e quanto à Lei do Inquilinato (Lei Nº. 8.245/1991) que determina que o locatário (inquilino) deve pagar apenas o rateio ordinário e o locador o extraordinário?

É preciso entender que essa Lei se aplica entre locadores e locatários. Portanto, para o condomínio vale o que diz o Código Civil, conforme vimos.

Dessa forma, a administradora do imóvel (imobiliária) contratada pelo proprietário, deverá cuidar da separação das despesas e informar a eles qual o valor que cada um deve pagar. No entanto, como vimos, o boleto do condomínio deve ser pago de forma integral pelo proprietário, pois ele é o responsável.

Fundo de reserva

Outra dúvida que sempre surge é sobre de quem é a responsabilidade pelo recolhimento do fundo de reserva que vem no boleto do condomínio. Segundo a Lei do Inquilinato (8245/91), a responsabilidade por essa despesa é do locador. Porém, como vimos, essas tratativas devem sempre serem feitas entre os dois (locador e locatário), devendo o proprietário pagar para o condomínio o valor cheio do boleto.

O que acontece se não pagar o condomínio?

A inadimplência do rateio pode resultar em multa de 2% além de juros mensais de 1% sobre o valor do atraso. Além disso, o condomínio pode ingressar com uma ação de execução, o que pode levar à penhora do próprio imóvel. O condômino inadimplente também pode ter o nome negativado em órgãos de proteção ao crédito, como SPC e Serasa.

“Não podem tomar o meu imóvel porque ele é meu único bem de família”

Infelizmente, essa frase costumeiramente dita pelos condôminos não é verdade. Nos casos de atraso com os rateios condominiais, o imóvel, mesmo sendo bem único de família pode ser levado a leilão para satisfazer a dívida. Por isso, o boleto do condomínio deve sempre ser pago em dia.

Entender como funciona o rateio condominial é essencial para planejar suas finanças e evitar problemas legais. Além disso, o pagamento em dia contribui para a manutenção da qualidade de vida no condomínio e para a valorização do imóvel. Saber como o valor é calculado e dividido também ajuda a identificar cobranças abusivas ou erros administrativos, garantindo que você pague apenas o que é justo.

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