A convivência em condomínios edilícios impõe aos moradores uma série de adaptações e regras, essenciais para garantir a harmonia e a segurança do conjunto. O Código Civil Brasileiro estabeleceu as normas de conduta para os proprietários (condôminos) que coabitam, sendo o artigo 1336 o principal dispositivo legal que elenca os seus deveres.

A seguir, serão detalhados os quatro principais deveres do condômino, conforme o Artigo 1336 do Código Civil:

1. Contribuir para as Despesas do Condomínio (Art. 1.336, I)

O primeiro e fundamental dever do condômino é contribuir para as despesas do condomínio. Essa contribuição deve ser feita, em regra, na proporção das suas frações ideais, a menos que a convenção do condomínio determine um formato diferente.

A natureza jurídica da taxa condominial é a divisão das despesas comuns (como água, energia, limpeza e funcionários). A fração ideal é o percentual que a unidade autônoma (apartamento, sala, etc.) ocupa no condomínio como um todo, incluindo o solo e as áreas comuns. Assim, unidades maiores, com frações ideais superiores, tendem a pagar uma contribuição maior, refletindo o espaço que ocupam no conjunto. A fração ideal é crucial não só para determinar o valor da contribuição, mas também para votações nas assembleias e para o recebimento de seguro em caso de desmoronamento.

O inadimplemento deste dever acarreta penalidades específicas: o condômino que não pagar a sua contribuição fica sujeito aos juros moratórios convencionados ou, se não previstos, a juros de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

2. Não Realizar Obras que Comprometam a Segurança da Edificação (Art. 1.336, II)

É dever do condômino não realizar obras que coloquem em risco a segurança de toda a edificação. Este dever visa proteger a estrutura física do prédio, que é propriedade comum.

Antes de qualquer pretensão de alteração estrutural em sua unidade, o condômino deve verificar a viabilidade da obra através de um profissional técnico capacitado. Essa proibição impede, por exemplo, a remoção de paredes estruturais para aumentar cômodos. Em casos de envidraçamento de sacadas, a edificação geralmente já possui um padrão a ser seguido, e a NBR 16.280 tem sido um instrumento útil para os síndicos na gestão dessas questões técnicas.

3. Não Alterar a Forma e a Cor da Fachada (Art. 1.336, III)

O condômino está legalmente proibido de alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. A fachada é considerada propriedade comum de todos os condôminos e, portanto, não pode ser modificada por iniciativa individual.

A justificativa para essa proibição reside na necessidade de evitar o prejuízo estético e a desarmonia arquitetônica da edificação, afetando o interesse de todo o conjunto de condôminos. Qualquer modificação na fachada deve, obrigatoriamente, ter a anuência dos demais condôminos em assembleia.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestou sobre o tema, decidindo que a alteração na cor original das esquadrias externas, feita sem autorização pela unanimidade dos condôminos, caracteriza alteração de fachada. O legislador estabeleceu critérios objetivos claros a respeito dessas alterações, e a regra geral é a vedação, admitindo modificação apenas se autorizada pela unanimidade.

4. Respeitar a Destinação da Edificação e o Bem-Estar Coletivo (Art. 1.336, IV)

O último dever principal exige que o condômino dê às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e que não utilize a unidade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

A primeira parte deste inciso foca na finalidade do condomínio. Se o condomínio for estritamente residencial, o condômino deve respeitar essa finalidade, não podendo exercer em sua unidade atividades comerciais, como escritórios de advocacia ou comércio de produtos, se o recebimento de clientes desconfigurar a utilização residencial.

A segunda parte trata do uso que afeta a coletividade. O condômino deve zelar pelo sossego, pela salubridade (saúde) e pela segurança de todos os possuidores. Isso envolve comportamentos diários que não perturbem a vizinhança.

Sanções Por Descumprimento Dos Deveres

O não cumprimento dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV (obras, fachada e destinação/uso prejudicial) sujeita o condômino a multa prevista na convenção ou no ato constitutivo. Esta multa não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, e pode ser cobrada independentemente das perdas e danos apurados. Se a multa não estiver expressamente prevista, a assembleia geral pode deliberar sobre a cobrança por um quórum de, no mínimo, dois terços dos condôminos restantes.

Em casos de reiteração no descumprimento dos deveres, o condômino pode ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo da contribuição condominial. Se o comportamento for reiteradamente antissocial e gerar incompatibilidade de convivência, a multa pode chegar ao décuplo (dez vezes) o valor da contribuição, até ulterior deliberação da assembleia.

Os deveres previstos no Código Civil, detalhados no Artigo 1336, configuram, portanto, as limitações necessárias ao direito de propriedade do condômino, assegurando que o exercício dos seus direitos individuais (usar, fruir e dispor de sua unidade) não infrinja os direitos e o bem-estar da coletividade condominial.

Diante do exposto, fica evidente que os quatro principais deveres do condômino, contribuir para as despesas do condomínio, preservar a segurança da edificação, respeitar a estética da fachada e zelar pelo uso adequado da unidade, são pilares fundamentais para a convivência harmoniosa e responsável em ambientes coletivos.

Esses deveres não apenas delimitam o exercício do direito de propriedade, mas também reforçam o compromisso com o bem-estar comum, a preservação do patrimônio coletivo e o respeito mútuo entre os moradores. O cumprimento dessas obrigações fortalece a cultura de cooperação e cidadania dentro dos condomínios, promovendo um ambiente mais seguro, organizado e saudável para todos.

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