{"id":11411,"date":"2023-12-06T06:44:52","date_gmt":"2023-12-06T09:44:52","guid":{"rendered":"https:\/\/noticiasribeiraopreto.com.br\/index.php\/2023\/12\/06\/fundos-imobiliarios-racham-a-conta-dos-custos-das-ofertas-de-cotas-com-investidores-ate-mesmo-aqueles-que-nao-participam-da-operacao\/"},"modified":"2023-12-06T06:44:52","modified_gmt":"2023-12-06T09:44:52","slug":"fundos-imobiliarios-racham-a-conta-dos-custos-das-ofertas-de-cotas-com-investidores-ate-mesmo-aqueles-que-nao-participam-da-operacao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/noticiasribeiraopreto.com.br\/index.php\/2023\/12\/06\/fundos-imobiliarios-racham-a-conta-dos-custos-das-ofertas-de-cotas-com-investidores-ate-mesmo-aqueles-que-nao-participam-da-operacao\/","title":{"rendered":"Fundos imobili\u00e1rios \u201cracham\u201d a conta dos custos das ofertas de cotas com investidores \u2014 at\u00e9 mesmo aqueles que n\u00e3o participam da opera\u00e7\u00e3o"},"content":{"rendered":"
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As emiss\u00f5es de novas cotas s\u00e3o uma das ferramentas que os fundos imobili\u00e1rios<\/strong> usam para captar recursos em grandes volumes no mercado e financiar o crescimento do portf\u00f3lio. Ao mesmo tempo, a emiss\u00e3o atrai novos investidores e amplia a liquidez na bolsa.<\/p>\n

Apenas neste ano, os fundos captaram R$ 20,7 bilh\u00f5es com a emiss\u00e3o de cotas at\u00e9 outubro, um crescimento de 39,9% em rela\u00e7\u00e3o ao mesmo per\u00edodo de 2022.<\/p>\n

Mas fazer uma oferta no mercado envolve uma s\u00e9rie de custos \u2014 de bancos a advogados, passando pelas corretoras que fazem a distribui\u00e7\u00e3o. Dependendo do volume da opera\u00e7\u00e3o, as despesas para colocar de p\u00e9 uma emiss\u00e3o de cotas podem chegar \u00e0 casa dos R$ 30 milh\u00f5es.<\/p>\n

Em tese, essa conta deveria caber aos pr\u00f3prios investidores que participam da oferta por meio da taxa de distribui\u00e7\u00e3o prim\u00e1ria. O valor da taxa \u00e9 definido pelas gestoras e\/ou coordenadores com base nas despesas previstas e soma-se ao pre\u00e7o de emiss\u00e3o para formar o custo total de subscri\u00e7\u00e3o das cotas nas opera\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

O problema \u00e9 que nem todos os fundos incluem a totalidade dos custos nessa taxa, deixando para tr\u00e1s um saldo que dever\u00e1 ser arcado pelo pr\u00f3prio FII.<\/p>\n

Um levantamento do Seu Dinheiro<\/strong> com base nas maiores ofertas realizadas ou em andamento nos \u00faltimos meses mostra que pelo menos tr\u00eas gestores decidiram \u201crachar a conta\u201d dos custos com os cotistas do pr\u00f3prio fundo \u2014 at\u00e9 mesmo aqueles que decidiram n\u00e3o investir na oferta.<\/p>\n

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O que pode acontecer quando a taxa n\u00e3o paga a oferta de um FII?<\/strong><\/h2>\n

Em primeiro lugar, vale destacar que a pr\u00e1tica, apesar de \u201cpouco ortodoxa\u201d, n\u00e3o \u00e9 ilegal, e est\u00e1 de acordo com as regras para emiss\u00f5es estabelecidas pela Comiss\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios (CVM). Mas pode ser desvantajosa e prejudicar a rentabilidade dos cotistas.<\/p>\n

Uma an\u00e1lise mais detalhada do prospecto \u2014 aquele calhama\u00e7o de p\u00e1ginas que acompanha as ofertas \u2014 apresenta todos os custos da opera\u00e7\u00e3o, inclusive aqueles que ser\u00e3o arcados pelo fundo.<\/p>\n

O problema \u00e9 que s\u00e3o pouqu\u00edssimos os investidores que fazem isso, o que pode levar \u00e0 falsa conclus\u00e3o de que o custo da oferta se resume \u00e0 taxa de distribui\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/p>\n

Mas o que leva um gestor a deixar os custos de fora da taxa de distribui\u00e7\u00e3o? O principal incentivo \u00e9 tornar a oferta aparentemente mais atrativa aos investidores.<\/p>\n

Desse modo, o pre\u00e7o por cota aparece com um \u201cdesconto\u201d em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s cota\u00e7\u00f5es do FII na bolsa que, na pr\u00e1tica, n\u00e3o existe.<\/p>\n

Entre os fundos que adotaram a pr\u00e1tica de deixar parte dos custos fora da taxa de distribui\u00e7\u00e3o est\u00e1 o RBR Cr\u00e9dito Imobili\u00e1rio Estruturado (RBRY11)<\/strong>. O fundo anunciou em setembro a 6\u00aa emiss\u00e3o de cotas do portf\u00f3lio, com o objetivo de levantar pouco mais de R$ 408 milh\u00f5es.<\/p>\n

De acordo com os documentos divulgados, o pre\u00e7o de emiss\u00e3o era de R$ 97,34 e havia uma taxa de distribui\u00e7\u00e3o prim\u00e1ria de R$ 2,16 <\/strong>por cota.<\/p>\n

Consultando a se\u00e7\u00e3o do prospecto que cont\u00e9m os demonstrativos dos custos de distribui\u00e7\u00e3o, por\u00e9m, \u00e9 poss\u00edvel verificar que o total de custos da oferta \u00e9 de R$ 3,53<\/strong>.<\/p>\n

O documento esclarece ainda que \u201cexceto pela Comiss\u00e3o de Distribui\u00e7\u00e3o, a qual ser\u00e1 arcada com recursos provenientes da Taxa de Distribui\u00e7\u00e3o Prim\u00e1ria, todos os custos e despesas da oferta ser\u00e3o de responsabilidade do fundo\u201d.<\/p>\n

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Fonte: RBR Cr\u00e9dito Imobili\u00e1rio Estruturado<\/a><\/em><\/figcaption><\/figure>\n

Ou seja, mesmo os cotistas que optaram por n\u00e3o participar da oferta \u2014 que foi encerrada no in\u00edcio de novembro e levantou R$ 437 milh\u00f5es \u2014 tamb\u00e9m v\u00e3o arcar com as despesas, pois o valor n\u00e3o custeado pela taxa de distribui\u00e7\u00e3o sair\u00e1 do caixa do RBRY11.<\/p>\n

Procurada, RBR Asset Management, gestora do FII, n\u00e3o aceitou o pedido de entrevista at\u00e9 a publica\u00e7\u00e3o desta reportagem.<\/p>\n

Tamb\u00e9m cabe destacar que a grande maioria dos gestores n\u00e3o adota esse procedimento. Em alguns casos, como o Suno Energia Limpas (SNEL11)<\/strong>, o fundo faz quest\u00e3o de deixar claro o oposto. Ou seja, se o valor arrecadado com a taxa de distribui\u00e7\u00e3o for insuficiente para cobrir os custos, o saldo remanescente ser\u00e1 pago pela gestora.<\/p>\n

\u201cEm nenhuma hip\u00f3tese as despesas vinculadas \u00e0 distribui\u00e7\u00e3o das Novas Cotas ser\u00e3o arcadas pelo fundo\u201d, diz o prospecto.\u00a0<\/p>\n

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