{"id":20106,"date":"2023-12-24T08:28:19","date_gmt":"2023-12-24T11:28:19","guid":{"rendered":"https:\/\/noticiasribeiraopreto.com.br\/index.php\/2023\/12\/24\/para-fechar-o-ano-com-chave-de-ouro-um-fii-de-presente-de-natal\/"},"modified":"2023-12-24T08:28:19","modified_gmt":"2023-12-24T11:28:19","slug":"para-fechar-o-ano-com-chave-de-ouro-um-fii-de-presente-de-natal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/noticiasribeiraopreto.com.br\/index.php\/2023\/12\/24\/para-fechar-o-ano-com-chave-de-ouro-um-fii-de-presente-de-natal\/","title":{"rendered":"Para fechar o ano com chave de ouro: um FII de presente de Natal!"},"content":{"rendered":"
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Antes de tudo, gostaria de desejar um \u00f3timo per\u00edodo de festas a todos.\u00a0<\/p>\n

O ano de 2023 foi repleto de emo\u00e7\u00f5es (dentro e fora do mercado financeiro), mas tenho a sensa\u00e7\u00e3o de que encerramos o per\u00edodo com mais alegrias do que tristezas \u2013 o Ibovespa alcan\u00e7ando um novo recorde hist\u00f3rico certamente contribui para essa percep\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Com um final de ano pujante para os ativos de risco, fica bem n\u00edtido o otimismo do mercado para 2024. Em poucos meses, tivemos diversas situa\u00e7\u00f5es que retomaram a confian\u00e7a dos investidores. Em especial, destaco a perspectiva de encerramento do ciclo de aperto monet\u00e1rio ao redor do mundo.\u00a0<\/p>\n

No Brasil, o afrouxamento monet\u00e1rio j\u00e1 come\u00e7ou, mas a Taxa Selic segue em patamar elevado (11,75% ao ano). Considerando tend\u00eancia de queda dos juros e o hist\u00f3rico do mercado \u2013 a rela\u00e7\u00e3o inversa entre os FIIs e o CDI \u00e9 bem n\u00edtida \u2013 trata-se de um momento interessante para os ativos imobili\u00e1rios.<\/p>\n

Al\u00e9m disso, o spread (diferencial) entre o dividend yield do Ifix e a taxa real da NTN-B 2035 (principal referencial do mercado), permanece pr\u00f3ximo de 5%, acima da m\u00e9dia hist\u00f3rica.\u00a0 Se fizermos um exerc\u00edcio com a manuten\u00e7\u00e3o do n\u00edvel de rendimentos do \u00edndice e da remunera\u00e7\u00e3o dos t\u00edtulos p\u00fablicos, o \u00edndice de fundos imobili\u00e1rios deveria valorizar cerca de 15% para atingir a m\u00e9dia dos \u00faltimos 7 anos. <\/p>\n

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Essa proje\u00e7\u00e3o favor\u00e1vel \u00e9 compartilhada pelos integrantes do mercado. De acordo com a \u00faltima Pesquisa com gestores de FIIs da Empiricus, o grau de confian\u00e7a das casas segue crescendo para o mercado local, atingindo o campo “muito otimista”, inclusive.<\/p>\n

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Entre os motivos dessa avalia\u00e7\u00e3o, a perspectiva de redu\u00e7\u00e3o da taxa de juros se mant\u00e9m como o principal fundamento para crescimento da ind\u00fastria, com praticamente metade dos votos totais.<\/p>\n

Diante do momento de recupera\u00e7\u00e3o, os fundos de tijolos se tornam ve\u00edculos evidentes para captura de valor. Os shoppings, segmento de melhor performance em 2023, devem continuar dominando o setor em 2024, conforme explicamos na se\u00e7\u00e3o abaixo.\u00a0<\/p>\n

Adicionalmente, a agenda de emiss\u00f5es de cotas da categoria j\u00e1 come\u00e7ou e deve acelerar ao longo de 2024. Fundos que negociam com pr\u00eamio devem encabe\u00e7ar os maiores cheques novamente. Aqui, existe um potencial de aquisi\u00e7\u00e3o de ativos a pre\u00e7os convidativos e\/ou de readequa\u00e7\u00e3o da estrutura de capital dos fundos.\u00a0<\/p>\n

Contudo, certamente serei mais diligente na an\u00e1lise de ofertas no pr\u00f3ximo ano. Em momentos de empolga\u00e7\u00e3o do mercado, \u00e9 prov\u00e1vel que tenhamos propostas menos atrativas para os investidores.<\/p>\n

Ap\u00f3s ser duramente impactado ao longo da pandemia, o setor de shopping centers voltou a chamar a aten\u00e7\u00e3o dos investidores. Em m\u00e9dia, os principais FIIs do segmento acumulam retorno de 25% no ano, considerando a varia\u00e7\u00e3o das cotas e os rendimentos distribu\u00eddos.\u00a0<\/p>\n

O apetite dos investidores por esses fundos \u00e9 evidente, refletido em n\u00fameros expressivos de capta\u00e7\u00e3o em ofertas encerradas nos \u00faltimos seis meses. Enquanto outros setores enfrentam desafios de levantar capital em suas emiss\u00f5es, os fundos de shopping centers n\u00e3o apenas atingiram, mas chegaram a superar os montantes iniciais pretendidos. At\u00e9 o momento, os FIIs do setor captaram mais de R$ 2,2 bilh\u00f5es no ano.<\/p>\n

Essa demanda significativa tem permitido aos gestores ajustarem a estrutura de capital dos fundos, al\u00e9m de os direcionar para novas transa\u00e7\u00f5es no setor. Em nosso levantamento, encontramos mais de 30 transa\u00e7\u00f5es no ano para o segmento, sendo que a grande maioria conta com fundos imobili\u00e1rios na ponta compradora.<\/p>\n

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Em meio ao movimento de expans\u00e3o do setor, processos de M&A t\u00eam se mostrado bem aquecidos, com ativos sendo negociados a cap rates pr\u00f3ximos de 9% ao ano e um valor por metro quadrado m\u00e9dio de R$ 18 mil, patamar competitivo em rela\u00e7\u00e3o aos custos de reposi\u00e7\u00e3o \u2013 n\u00e3o \u00e0 toa, o desenvolvimento de novos ativos (greenfield) segue fora do radar do mercado.<\/p>\n

Diante do fechamento da curva de juros, que tende a trazer maior fluxo de capital para ativos de risco, espero que as cota\u00e7\u00f5es dos FIIs se aproximem dos patamares do per\u00edodo pr\u00e9-pandemia, \u00e9poca em que tais ve\u00edculos eram negociados acima da sua cota patrimonial (em torno de 8%) \u2013 atualmente, a m\u00e9dia P\/VP dos fundos \u00e9 quase zero.<\/p>\n

Neste cen\u00e1rio, o ritmo de capta\u00e7\u00e3o deve continuar intenso e, consequentemente, o mercado de M&As deve continuar aquecido. Tal ambiente abre espa\u00e7o para a reciclagem de portf\u00f3lio e ajuste de endividamento em alguns players.<\/p>\n

No entanto, o pr\u00f3ximo ano ter\u00e1 uma base comparativa mais s\u00f3lida, portanto, as estimativas de crescimento operacional s\u00e3o mais discretas. Al\u00e9m disso, o ambiente das varejistas ainda pode influenciar negativamente a performance dos im\u00f3veis, especialmente quando avaliamos a inadimpl\u00eancia.<\/p>\n

Uma aposta para 2024: HSI Malls (HSML11)<\/strong><\/h2>\n

O HSML11 conta com um portf\u00f3lio bem diversificado, atualmente com sete ativos que somam cerca de 194 mil metros quadrados de \u00e1rea bruta loc\u00e1vel (ABL), distribu\u00eddos em cinco estados, localizados nas regi\u00f5es Norte, Nordeste e Sudeste \u2013 todos empreendimentos maduros, com mais de dez anos de funcionamento.<\/p>\n

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Em termos de localiza\u00e7\u00e3o, o fundo conta com quatro empreendimentos no Sudeste do pa\u00eds (43% da ABL), sendo tr\u00eas deles no estado de S\u00e3o Paulo, que se mostra como uma regi\u00e3o de destaque economicamente.<\/p>\n

Ao longo de 2022, o fundo adicionou dois novos ativos ao seu portf\u00f3lio, o Shopping Paralela, localizado em Salvador (BA), e o Shopping Uberaba, localizado na cidade de mesmo nome, em Minas Gerais.<\/p>\n

Vale mencionar que o Shopping Uberaba \u00e9 o destaque do portf\u00f3lio do fundo em termos de resultado operacional l\u00edquido (NOI) acumulado em 2023, com eleva\u00e7\u00e3o de 43% na compara\u00e7\u00e3o anual, bem acima da m\u00e9dia dos seus pares \u2013 cen\u00e1rio similar ao visto no Shopping Paralela em seu primeiro ano no portf\u00f3lio do HSML11. Esse incremento reflete a forte capacidade da gest\u00e3o de implementar melhorias nos ativos adquiridos.<\/p>\n

Para realizar as aquisi\u00e7\u00f5es acima, a HSI optou por estruturar opera\u00e7\u00f5es de securitiza\u00e7\u00e3o de receb\u00edveis, elevando a d\u00edvida do fundo para o patamar de R$ 936,6 milh\u00f5es, equivalente a um loan to value (LTV) de 37,7% \u2013 n\u00edvel elevado e que merece ser observado com aten\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Para 2024, o HSML11 deve manter suas distribui\u00e7\u00f5es em um patamar elevado, enquanto a gest\u00e3o ganha tempo para estudar a melhor maneira de lidar com a alavancagem do fundo, seja por meio de emiss\u00e3o de cotas ou desinvestimento de ativos \u2013 ambos os cen\u00e1rios possuem perspectivas favor\u00e1veis para o pr\u00f3ximo ano, conforme citei na se\u00e7\u00e3o anterior.<\/p>\n

Em nossos modelos, identificamos que as cotas do fundo t\u00eam upside potencial de 8%, al\u00e9m de uma capacidade de gera\u00e7\u00e3o de renda de 10% para os pr\u00f3ximos 12 meses. Tais perspectivas colocam o HSML11 como uma das principais apostas para o segmento de shoppings para 2024.<\/p>\n

Al\u00e9m do HSI Malls, trarei na s\u00e9rie Empiricus Renda Imobili\u00e1ria meus outros dois FIIs preferidos para 2024 nesta ter\u00e7a-feira (26)<\/strong>. Nossa \u00faltima sele\u00e7\u00e3o (“tr\u00eas ativos para 2023)” superou com folga o benchmark.\u00a0<\/p>\n

Al\u00e9m disso, a vers\u00e3o completa da Pesquisa com Gestores de FIIs (2S24), a principal pesquisa do mercado de fundos imobili\u00e1rios, j\u00e1 est\u00e1 dispon\u00edvel na \u00e1rea do assinante.<\/strong><\/p>\n

Caso tenha interesse em conhecer, tenho mais um presente: degusta\u00e7\u00e3o de 30 dias por apenas R$ 1,00. Basta acessar <\/strong>este link<\/strong><\/a> para ter acesso \u00e0 assinatura e conferir todos as recomenda\u00e7\u00f5es de FIIs!<\/strong><\/p>\n

Boas festas,\u00a0<\/p>\n

Caio<\/p>\n<\/div>\n


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Source link <\/a><\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Antes de tudo, gostaria de desejar um \u00f3timo per\u00edodo de festas a todos.\u00a0 O ano de 2023 foi repleto de emo\u00e7\u00f5es (dentro e fora do…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":20107,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advanced_seo_description":"","jetpack_seo_html_title":"","jetpack_seo_noindex":false,"jetpack_post_was_ever_published":false,"_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":false,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":"","jetpack_publicize_message":"","jetpack_publicize_feature_enabled":true,"jetpack_social_post_already_shared":true,"jetpack_social_options":{"image_generator_settings":{"template":"highway","default_image_id":0,"font":"","enabled":false},"version":2}},"categories":[1235],"tags":[],"class_list":["post-20106","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-dinheiro-e-investimento-como-fazer-como-ganhar"],"jetpack_publicize_connections":[],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/i0.wp.com\/noticiasribeiraopreto.com.br\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/gift-g1d3e0c6ac_1280-628x353.jpg?fit=628%2C353&ssl=1","jetpack-related-posts":[{"id":1597,"url":"https:\/\/noticiasribeiraopreto.com.br\/index.php\/2023\/11\/13\/mercado-reduz-previsao-da-inflacao-de-463-para-459-este-ano\/","url_meta":{"origin":20106,"position":0},"title":"Mercado reduz previs\u00e3o da infla\u00e7\u00e3o de 4,63% para 4,59% este ano","author":"noticiasribeiraopreto.com.br","date":"13 de November de 2023","format":false,"excerpt":"A previs\u00e3o do mercado financeiro para o \u00cdndice Nacional de Pre\u00e7os ao Consumidor Amplo (IPCA) \u2013 considerado a infla\u00e7\u00e3o oficial do pa\u00eds \u2013 caiu de 4,63% para 4,59% neste ano. 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